La TVA sur les loyers : bientôt une réalité en Belgique

La mesure avait été annoncée l’été dernier, avant d’être reportée pour des questions de financement.   Il semble que le gouvernement soit finalement arrivé à un nouvel accord sur le sujet le weekend dernier, dans le cadre du contrôle budgétaire.  L’assujetti belge pourra donc opter pour soumettre à la TVA les loyers relatifs à ses immeubles commerciaux.

Pour le moment, la location immobilière est généralement exonérée de TVA en Belgique.

Des exceptions à cette exemption existent (location d’emplacements de parking, d’emplacements pour l’entreposage de biens, mise à disposition de chambres d’hôtels, d’emplacements pour le camping, etc.) et des régimes particuliers (centres d’affaires, centres commerciaux, leasing immobilier ou encore cession d’un droit réel démembré, etc.) permettent – dans certains cas ou pour autant que certaines conditions soient remplies – de contourner l’exemption, ouvrant au bailleur le droit à déduction tant recherché de la TVA payée sur ses frais de construction, acquisition, rénovation, etc. de l’immeuble.

Cette multiplication des régimes d’exception et la complexité de leurs conditions d’application rend la matière compliquée pour les acteurs du secteur et augmente le risque d’être confrontés à des discussions avec l’administration fiscale.

L’un des objectifs du nouveau régime est donc de permettre une simplification de la matière, tout en élargissant les conditions d’accès à des opérations immobilières neutres pour la TVA.

Il ressort des premières informations reçues que le nouveau régime serait applicable dès le 1er juillet 2018 et que ses contours seraient calqués sur le projet déjà proposé en octobre dernier.

Ce qui suit est donc à prendre au conditionnel et devra être confirmé sur la base des textes législatifs à venir.  Les principales conditions mises à l’application de la TVA sur les loyers seraient les suivantes :

  • Le bailleur devrait être assujetti à la TVA et utiliser le bâtiment dans le cadre de son activité économique,
  • Les accords du bailleur et du preneur seraient nécessaires pour soumettre le contrat de bail à la TVA. Les modalités d’application (moment d’exercice de l’option et formalités y liées) seraient déterminées par un arrêté royal à venir.
  • Le nouveau régime ne s’appliquerait qu’aux baux portant sur des immeubles affectés à des activités professionnelles/commerciales. Rien ne changerait donc pour le résidentiel.  La mise à disposition d’un immeuble affecté au logement est et resterait exemptée de TVA.
  • Le régime choisi devrait en principe rester applicable à toute la durée du contrat. Les parties ne pourraient donc pas décider, en cours de contrat, de modifier ce régime.

Néanmoins, si les parties décident d’opter pour l’application de la TVA et que le locataire modifie l’affectation des lieux en cours de contrat, le contrat ne serait plus soumis à la TVA et le propriétaire devrait réviser la TVA initialement déduite.  Il faudra y être attentif dans le cadre de la rédaction de ces nouveaux contrats de bail et prévoir que le propriétaire puisse se voir dédommager par un locataire qui changerait unilatéralement l’affectation des lieux.

  • Si les parties décident d’exercer l’option, elles ne pourraient appliquer un régime différent à l’immeuble visé par le contrat et au sol attenant à cet immeuble. La totalité du loyer devrait donc ou non être soumise à la TVA.
  • Sauf pour ce qui concerne l’entreposage et la location dans le cadre de l’exploitation des ports, des voies navigables et des aéroports, l’option ne pourrait être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments dont la construction débute au plus tôt lors de l’entrée en vigueur de la loi à venir. Les bâtiments anciens qui vont être rénovés profondément après l’entrée en vigueur de la loi, au point de devenir des bâtiments neufs au sens de la TVA, seraient également visés.

On suppose que le but est d’éviter une vague de révisions massives en faveur des assujettis qui ont fait construire ou rénover des immeubles pendant les 15 ou 5 dernières années.  Mais si la mesure permet d’éviter des révisions importantes, elle empêcherait également le propriétaire d’un immeuble ancien, qui souhaite faire des travaux de réaménagement (remplacer les châssis, réaménager les espaces, refaire les sols, placer un système d’air conditionné, repenser la domotique, etc.), sans complètement modifier la structure de son immeuble, ni dépenser des sommes atteignant 60% de sa valeur vénale, de bénéficier de la mesure.

Cette condition réduirait donc à ce stade le champ d’application du nouveau régime.

Il est à noter que cette condition de bâtiment neuf ne s’appliquerait pas aux contrats qui visent des entrepôts et des immeubles mis à disposition dans le cadre de l’exploitation des ports, des voies navigables et des aéroports.  Ces contrats sont en effet soumis à la TVA dans le cadre de la législation existante.

Les locations de moins de six mois seraient dorénavant toujours soumises à la TVA lorsqu’elles portent sur un immeuble qui n’est pas affecté au logement.  Il ne s’agirait pas d’un régime optionnel : les parties seraient obligées de l’appliquer, peu importe la qualité du preneur.

Enfin, les contrats existant – et en principe soumis à la TVA – de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage, de mise à disposition dans le cadre de l’exploitation des ports, des voies navigables et des aéroports et de location-financement d’immeubles resteraient soumis à la règlementation existante qui serait applicable jusqu’au terme initial du contrat.

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